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房子:是作為家還是作為掙錢工具


從美國到加拿大,從中國到阿拉伯聯合酋長國,經濟適用房的缺失是一個國際性的災難。 Canada Mortgage and Housing Corporation(加拿大抵押貸款和住房公司)的數據顯示, 2001 年到 2021 年,當多倫多的平均租金增長了約 72%的同時,家庭收入中位數僅增長了 33%。緩慢的收入增長與租金價格之間的這種差距是北美的許多城市的現實,其中也有紐約市以及其他地區:北京,與阿布扎比,更是在2016被Global Cities Business Alliance(全球城市商業聯盟)評為 2016 年全球租金最昂貴的兩個城市。聯合國指派了 Special Rapporteurs (特別報告員)去正視以及對這全球性問題進行處理,在他們調查的結論裡,住房金融化正是導致這場危機的一個重要因素。此因素卻往往在針對房屋危機的政策裡被忽略。建造更多的房屋和公寓是一種對於住房危機的普遍理解及方案。但在一個住房金融化的現實中,難以負擔的房價是一個被市場的本質而催動的問題。因此,住房危機並不能通由市場解決方案來解決。


住房可以通過兩種主要方式之一來看待:住房為效用,或住房為商品。住在房子裡的人群普遍持有住房為效用的觀點,人需要房屋提供的庇護所,也需要房屋提供的生存能力。另一方面,在投資住房以獲利益的人群中,住房為商品的觀點更為普遍。這兩種觀點有時會重疊,許多房主將房屋視為效用,也同時將其視為建立和穩定財富的商品。住房作為商品具有如此的吸引力因為它是 “資產類別裡有著稀有的認定優質抵押品投資(HQC)認證。 ” 這些資產相比於其他類型的股票市場交易投資更為穩定,但也與擔保投資證書和債券等項目相比下提供更多的高投資回報。雖然如此,對於住在自己家裡的房主們來說,住房為商品往往次於住房為效用。因為在出售和搬家之前,房子不會轉化為物質金融資產。


另一方面,只將住房視為交易商品就是所提及的住房金融化。金融化房東,則是形容將住房僅視為投資物的個體和公司。對他們來說,房價無關其本身價值也不被供應與需求影響,而是與預測中可榨取的利潤緊緊相連。房價與房屋架構和地皮等元素的分離使房價不合理的指數增長。在2022 年,紐約市的 Local Coalition Support Corporation (地方聯盟支持公司)和 University Neighborhood Housing Program (大學社區住房計劃) 發布了一份紐約市金融化住房的操作與成果調查報告。其中一名作者,Julia Duranti-Martinez,表示報告揭示房東經常選擇“從建築物中提取利潤,而不是投資於維護。”



對於投機用途房屋的忽略不僅限於美國的城市,加拿大的 住房金融化 研究也反映了這一現象(Social Innovation Canada, CHRC, CMHC)。其中一篇研究顯示了大型房地產投資信託基金 (REIT) 所使用的兩種提取利潤的常用策略:壓縮和升級導致的中產階級化。


“壓縮” 指的是房東削減成本的同時實現利潤最大化的建築投資手段,這通常與服務減少有關,例如日常維申請求被忽視。在加拿大,“貧民窟君主” TransGlobe 的壓縮手段讓他們的投資者將在 2 年內獲得 60% 的回報,而租戶則報告服務和常規維護被取消和無視。升級導致的中產階級化則是驅逐或以改造為名的驅逐手段。通過需要維修和改造的名義得以用更高收入的租戶替換現有租戶並換取更高的租金。但是這些必要的維修和翻新往往是一種策略性的無視,也是故意為替換租客與提高租金的而做的準備工作。實現以後,房東會利用升級導致的中產階級化,繼續從少量的投資裡榨取更多的租金利潤。


許多城市所缺乏的全面租戶保障和房租管制也促進了這些手段。升級導致的中產階級化現像也同時被城市所缺乏的(房屋)空缺控制加劇嚴重性。空缺控制一策略指的是一種無論誰在公寓之間居住或搬移都有效的房租管制。當一個城市只有房租管制卻沒有空缺管制時,金融化房東驅逐長期租戶的略性行為則被激勵,並以其收取更高的租金。雖然新自由資本主義經濟學家會辯論是房租管制和其他政府措施加劇了住房危機的問題,但是在有這些保障政策的城市裡卻並不為此。事實證明,保障政策和措施越全面,可負擔房租的效果就越好。哥倫比亞商學院的一項研究創建了紐約大都會統計區的數學模型,該模型表明 “與傳統觀點相反,擴大穩定租金和住房券系統的廣度也能改善福利。” 一個這樣的例子是奧地利,維也納市。該市的房租管制已經實施了 100 多年,所有住房裡一半以上是公共住房。維也納多次榮登世界最宜居城市榜首,這一排名可以說是因其嚴格的房租控制和對公共住房的投資而得到的結果。


當完整的租戶保障和房租管制不存在的時候,金融化的房東們會努力建立一個房屋短缺的社會環境偏向缺乏彈性的資源製度,因為他們不需要做新的投資或行動來收穫效益。房東們控制資源的一種策略是留著空房而不租出去。在2021年,UrbanDigs(紐約市的一家房地產市場洞察公司)的數據顯示紐約市的房東阻止了超過百分之五十的未出租的公寓上市。最近,The City(紐約報社)發表了一篇文章,描述即便紐約市面臨房屋危機,在2021年紐約市仍有88830間空置出租房。在2022年十月,ProPublic(編輯部)報導美國房東採用Yieldstar軟件串通一氣去掌控租金價。 Yieldstar(來源於得州的RealPage房地產公司)分析RealPage客戶的私人資料來給房東們提供租金價格的建議。當一個區大量的房東都在用這個系統時,在經濟適用房市場上激發了壟斷,這可能會違反美國聯邦反壟斷法律。這些例子顯示,如果金融化的房東被允許在自由市場活動,他們會操縱這個系統以獲取最多的利潤。


此外,在2022年,維也納的勞工協會向一個紐約學習代表團發表了針對他們擴大的私人市場的研究,顯示在房屋供應增長時,房租並沒有降低。不幸,這展現出了以”增加資源”為首的房屋危機解決方案的漏洞。投機需求不會被滿足,而當投機需求被放在使用需求之上,我們確保了兩者都不會被滿足,人們依舊無家可歸。

在全世界被金融化人士支配的房屋市場上,房租管制的策略只是眾多策略裡的其一。在經濟衰退時,房地產公司會趁機在美國和加拿大收集更大比例的房屋市場。當個人購房者接觸不到極大數量的資本,這些公司便可勝出且買斷資源,以此建立更大的利潤基礎。房租管制防止不了這種把需要住宿的人們推出購買房子的市場去租房市場的策略,在這時這些公司可以拿到更多的好處。因此,只靠房租管制不足以對抗房屋的金融化也不會解決房屋危機。


對付房屋金融化有其他必要的措施,例如成立租戶組織,社區房地托拉斯,以及其他不專注於利潤的所有權/供應模式。在多倫多,Parkdale Organize(帕克代爾工人組織)以集體組織行動成功的反抗翻新驅逐和租金上漲。租戶們自己團結起來去以集體身份去和房東談判 並互相支持。強烈的租戶反抗和廣泛的媒體和社區關注經常會使房東們撤回驅逐和房租上漲的通知。集體租戶組織是在歷史上為數不多成功反抗翻新驅逐的策略之一。即便如此,這個策略也不是萬無一失的,有時會造成房屋驅逐和拆毀緊密關係的社區。


這些大型金融化的房東們擁有無限資金且不在乎他們的租戶或自己的名聲。面臨這種房東時,租戶們幾乎不可能維護自己的權力。因此,投資於不以利潤為首的住房所有權和供應模式也很重要。一個2022的紐約房屋調查報告發現 比起私人所有權的房屋,在社區,非營利組織,和租戶所有權模式下的房屋都有更少的保管問題。這些模式以租金上線有進行嚴格的房租管制和空置率管控,以及注重更強的租戶權和不那麼重視利潤。這種房屋的物主更有可能會把房屋當成效用品而不是商品,也因此不那麼可能採用壓縮,中產階級化,和把持房屋用作為倉儲之類的策略。


社區土地信託(CLTs) 發展的目的是要把房屋掌控權握在居住者的手中。 Parkdale Neighborhood Land Trust (帕克代爾鄰里土地信託)和Kensington Market Community Land trust(肯辛頓市場土地信託)是多倫多最近成立的兩個CLT,他們分別擁有205套和12套經濟適用房。在波士頓,Chinatown Community Land Trust (唐人街社區土地信託)在2021年首次獲得了一所排屋。儘管社區土地信託和其他非營利組織的房屋所有權模式不能保證成功 而且往往因投資不足而受阻,他們依然為租戶們提供更好結果的可能性。這些房租管制,租戶組織,和社區房屋所有權等等的策略都有同一個目標:打壓金融化參與者在房屋市場的地位。對於房屋危機,這些策略會遠勝於採用炒房的房屋措施。


許多官員,規劃師,市議員,和其他有義務處理房屋危機的人們忽略了這個問題的金融化方面。這些官員往往支持的政策解決不了金融化的問題或者使問題變得更糟糕,比如進一步放寬對私人開發商的管制,惡化房地產剝削和開採,最後把租戶放入一個維護不善,房屋衰退,住戶驅逐的惡性循環。當提高利潤成為了房屋的目的,安居在這些建築裡的生命往往會受到忽略和傷害。當人們團結起來優先重視人們的需求而不是利潤,我們不僅會認識到有需求的人的人性,我們也會認清我們自己的人性。


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